Лучшие страны для инвестиций в недвижимость.

Сегодня мы разберем страны наиболее подходящие как для комфортного проживания, так и для совершения надежных инвестиций. Данный материал был подготовлен на основе таких факторов как: качество жизни, стоимость коммерческой и жилой недвижимости, уровень арендной платы, открытости государства для иностранцев, состояние рынка недвижимости, перспективы на будущие.

Топ 5.

Данный список вошли государства наиболее привлекательные для тех, кто занимается инвестициями в недвижимость за рубежом. По мнению ряда аналитиков покупка собственности в нижеперечисленных странах, может стать хорошей инвестицией на долгосрочный период времени. Помимо этого они обладают высокими стандартами жизни, что так же не может не радовать потенциального инвестора.

5 место — Италия.

италия Италия славится прекрасными пейзажами, архитектурными шедеврами, приятным климатом, изумительной кухней, возможностями для шопинга, а так же богатой культурой, и историей.  В Италии находится огромное количество объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. Все выше перечисленное делает эту страну очень привлекательной как для туристов, так и для тех кто намеревается приобретать недвижимость за рубежом.

Как уже говорилось, Италия очень привлекательна для туристов, поэтому в плане инвестиций лучше всего подойдет коммерческая недвижимость, а именно — гостиницы, кафе, рестораны.  Но следует учитывать что их доходность сильно зависит он сезона. Жилая недвижимость, так же может стать хорошем приобретением, так как есть очень хорошая возможность сдать её в аренду по приемлемым ценам.

Как и во многих других странах, в Италии входной порог, и доходы с недвижимости, рознятся в зависимости от региона.  Например в Калабрии приобретение квартиры-студии в хорошем состоянии обойдется в районе 60-70 тыс. евро. Цены на коммерческую недвижимость начинаются от 200 тыс. евро. В то же самое время, стоимость одного квадратного метра на брегу живописного озера Комо, (любимого места отдыха европейской аристократии XVIII-XIX веков), составляет в среднем 7000-8000 евро.  Но даже при подобных ценах недвижимость на побережье Комо остается ликвидной, как для продажи так и для сдачи в аренду. Стоимость продолжает показывать стабильный рост.

Другими перспективными регионами Италии являются — Тоскана, Лигурия, Ломбардия, Пьемонт. Не лишним будет присмотреться к крупным городам, таким как Рим, или Милан (в среднем 3000-3500 тыс. евро за квадратный метр). Хотя в перечисленных регионах цены на недвижимость выше, но все же по европейским меркам они не считаются слишком высокими. К тому же данные области сочетают в себе все то за что миллионы людей так любят Италию — живописные виды, богатое наследие, не стоит забывать и о более высоких прибылях от владения жилой, и особенно коммерческой недвижимостью.

Перспективы роста есть в Калабрии и на Сардинии. Это происходит по тому что цены на жилье там сравнительно не высоки (1200-1800 тыс. евро за кв. м.), как следствие оно продается намного быстрее, что способствует росту цен. Еще одним плюсом является то что в Италии не так много места для возведения новых объектов, поэтому очень часто, реставрируются старые здания, что так же положительно влияет на динамику цен.

Стоит оговориться, что владение собственностью в Италии не может гарантировать огромной прибыли в кротчайшие сроки. Но с другой стороны недвижимость в этой стране может надежно защитить капитал от потерь. Хорошим примером служит кризис 2008 года, тогда спад составил всего 5% от общей стоимости. Но уже к началу 2010 года стоимость во многих регионах начала возрастать.

Если вы решили приобретать недвижимость в Италии, то не лишним будет консультация у хорошего юриста. Так как одним из минусов Италии, является сложная законодательная, и налоговая системы. Законы очень часто меняются и корректируются. Потому, во избежание дальнейших трудностей, следует досконально изучить действующие законы, но лучше всего обратится к специалисту.

4 место — Германия.

В Германии не существует ни каких препятствий для иностранцев в плане приобретения жилья, поэтому она довольно привлекательна для покупки недвижимости за границей. Следующим фактором является очень сильная, и стабильная экономика. Уровень ВВП Германии является крупнейшим в Европе, и занимает четвертое место в мире. Помимо сильной экономики, в Германии хорошо проработанная законодательная база, за исполнением каждого закона ведется строгий контроль. Иностранный инвестор очень хорошо защищен законодательством.

Еще одним плюсом, является то что по некоторым данным около 60% населения страны снимает жилье. В крупных городах таких как Берлин, Кёльн, Гамбург, и Мюнхен данный показатель составляет около 80%. Другим плюсом покупки недвижимости в Германии является то что благодаря высоким стандартам жизни государство является очень привлекательным для мигрантов которые, в большинстве своем, предпочитают съем жилья в аренду. Но стоит учитывать что приезжие селятся, как правило, в больших городах поэтому покупать жилую недвижимость рекомендуется именно там.

Не стоит забывать и о том что, покупка недвижимости в Германии, отлично подходит для начинающих инвесторов. Даже при сравнительно неудачном вложении можно остаться в плюсе, разница будет в лишь уровне доходности. Это происходит благодаря большому количеству потенциальных арендаторов по всей стране, а так же платежеспособность большинства из них.

Далее следует упомянуть о ценах, доходности и о минусах. Цена на небольшую квартиру может варьироваться от 50 до 250 тысяч евро. В крупных городах, как правило, цены выше. Но в мегаполисах шансы удачной сдачи в аренду более существенны, так же как и уровень арендной платы. Стоит обратить внимание и на то что нотариальные сборы, комиссия, налоги составляют от 8% до 15% процентов от стоимости жилья, но они как правило уже включены в представленные выше суммы.

Другим минусом для инвестора являются достаточно высокий уровень налогов, как на арендную плату, так и в целом. Таким образом в пользу государства может уходить от 26% до 42 % арендной платы. По немецкому законодательству, чем больше площадь, и доход от аренды, тем выше налог. Перед покупкой с целью сдачи в аренду учитывайте, законодательство этой страны защищает не только арендодателей, но и арендаторов. По этой причине нельзя по своему усмотрению выселить арендатора, или повысить стоимость аренды. Это можно сделать только по истечению срока заранее составленного договора, таковой в большинстве случаев составляется на год.

Далее коротко о самих доходах. Увеличения стоимости жилья, например в Берлине, составляет около 5%-6% в год. Арендная плата может приносить владельцу от 5% до 12% в год. Многое зависит от типа жилья, расположения, и состояния в котором оно находится (Без учета налогов). Таким образом покупка недвижимости в Германии подходит для долгосрочных инвестиций. Самым же главным, является то что покупая собственность в Германии, можно быть уверенным в сохранности вложенных средств.

3 место — Франция.

прованс

Еще одной страной которая может обеспечить полную сохранность средств, вложенных в квадратные метры, является Франция. В подтверждении этому может служить то что во время кризиса 2008, не было сильного обвала цен на жилье. Позднее ситуация на рынке недвижимости Франции быстро стабилизировалась. Слабее всего экономические спады ощущали провинция Прованс-Альпы-Лазурный берег, а так же Париж. Это можно объяснить тем что в этих местах, недвижимость всегда пользуется спросом, особенно среди иностранных покупателей. Это происходит благодаря тому что иностранцев привлекает сюда природные красоты, уникальная архитектура, богатая история и многое другое. Поэтому для совершения инвестиций в недвижимость Франции стоит заострить внимание именно на этих регионах.

Другой замечательной особенностью Франции является то что эта страна отлично подходит для проживания, отдыха, работы, учебы, бизнеса, совершения инвестиций. Действующие законы, хорошо защищают всех участников рынка, в том числе и иностранцев. Но если Вы нацелены на покупку собственности с целью инвестирования, то в среднем можно рассчитывать на 6%-7% в год. Подчеркнем — во Франции доходность очень сильно зависит от того типа недвижимости которую Вы приобретаете.

Для привлечение новых инвестиций в страну, в 80-х годах XX в. правительство учредило программу гос. программу Leaseback. Данную программу уже переняли и другие страны, но во Франции она работает лучше всего. Суть заключается в следующем — инвестор покупает собственность (дома, квартиры, отели, вилы, апартаменты и многое другое), при этом обязуясь сдать её в аренду управляющей компании, сроком от 5 до 15 лет, все зависит от типа договора. Управляющая компания в дальнейшим на протяжении оговоренного времени сама распоряжается недвижимостью, зарабатывая на ней. При этом беря на себя все затраты, начиная от уплаты НДС, и прочих налогов, заканчивая оплатой коммунальных и заменой мебели в случаи необходимости. Инвестор же получает чистый доход от вложения без лишних хлопот. Данный вид сделок контролируется государством, и проходи на условиях государства. Срок договора, в последствии, можно продлевать.

Теперь немного о ценах. Средняя стоимость жилья в Париже составляет около €7737 за 1 м². Так, за сумму в €500 000 можно приобрести трехкомнатную квартиру в одном из округов Парижа, шестикомнатный дом в Монтерей (пригород Парижа, сразу за кольцевой автострадой). И, к примеру, уже за €150 000 можно купить однокомнатную квартиру в одном из центральных округов Парижа.

На Лазурном берегу ситуация несколько другая. Так стоимость квадратного метра в Ницце оценивается порядка €3800, а в Каннах €5552.  Для элитной недвижимости (вилл) стоимость составляет от €10000 до €30000 за метр квадратный. Преимуществом покупки вилл является то что в курортный сезон, стоимость их аренды, в среднем, составляет от €3500 до €5000 (это только среднее значение, реальные цены могут отличаться в зависимости от типа жилья). Таким образом рентабельность вилл колеблется от 8% до 12% в год. В то время как средняя квартира в Париже может приносить 5%-6%, это только от арендной платы, увеличение стоимости не берется в расчет по той причине что он тоже отличатся в зависимости от типа недвижимости.

2 место — Великобритания.

за рубежная недвижимость Англия

На втором месте расположилась Великобритания, покупая недвижимость за границей, обязательно присмотритесь к этой стране. Рост стоимости жилья, и арендной платы является одним из самых значительных в Европе. На это есть ряд оснований, одной из них является от что Великобритания островное государство, в котором наблюдается рост численности населения, усиление потока мигрантов, как следствие недостаток земли для застройки, и это обеспечивает рост цен на уже готовую недвижимость. Так например цены с 1994 по 2018 годы выросли почти в четыре раза (3,7 если быть точнее). Недостаток площадей под застройку, защищает рынок от эффекта «мыльного пузыря».

Приведем пример, при обилии земли, и росте цен, крупные застройщики начинают возводить огромное количество зданий, таким образом, предложение превышает спрос. Это и приводит к резкому падению цен, «пузырь лопается». В Соединенном королевстве такая ситуация исключена, по уже названой причине.

По росту уровня цен по стране, отстает лишь Шотландия. В этой части королевства куда меньшая плотность населения обусловленная, от части, не самым благоприятным климатом. Поэтому на севере земель больше, спрос ниже, и как следствие медленно растущий уровень стоимости. Но даже несмотря на это рост стоимости жилья в Шотландии относительно высок, и составляет 8-9% в год.

Самой же высокодоходной недвижимостью может похвастаться Лондон, прилегающие к нему предместья, а так же юго-восток страны. Тут минимальный рост стоимости недвижимости составляет 12% в год. В исключительных случаях, объект может принести инвестору до 30% годовых. В частности это касается домов в новых, еще недостроенных районах Лондона. На первых этапах строительства они стоят значительно дешевле, но после окончания, и развития инфраструктуры, цены на такие дома, в будущем, возрастают в несколько раз. Но при покупке недвижимости в Великобритании, не стоит забывать и о различных сборах которые могут быть весьма высоки, так например гербовый сбор, один  из самых высоких в мире, может составлять до 5% от всей стоимости недвижимости.

1 место — Швейцария.

Недвижимость в швейцарии Швейцария является одной из самых экономически, и политически стабильных стран мира. Кроме того, эта страна известна не только отменного качества часами, и шоколадом, но и надежной банковской системой, а так же одним из высочайших уровнем жизни в мире. В представлении многих Швейцария является чем-то вроде «тихой гавани», и этот стереотип во многом верен. За последние столетие, конфедерация спокойно пережила несколько мировых кризисов, и потрясений. Состояние Швейцарской экономики в целом, и сферы недвижимости в частности, можно охарактеризовать как постоянный и неуклонный рост.

Покупку недвижимости в Швейцарии можно сравнить с хранением денег в надежном сейфе, с той лишь разницей что вложенная сумма будет со временем увеличиваться. Приведенный факт, ставит это небольшое государство на первое место в нашем топе по привлекательности для инвестиций в недвижимость за рубежом. Еще одним плюсом, является то что Швейцарские банки предоставляют ипотеку даже нерезидентам. Ипотечная ставка является довольно низкой. На данный момент текущая ставка (libor) – 1,2%, а фиксированная ставка на 10 лет сейчас составляет 2,8%. Кроме того, фиксированные ставки еще и продолжают падение. Для кредитов со сроками погашения до 1 года ставка с прошлого показателя в 1,42% сейчас достигает 1,3%. Для кредитов со сроками погашения до 3, 7 и 10 лет ставки равняются 1,22%, 1,41% и 2,03% соответственно.

Другим плюсом является то что, как и в Германии, большая часть населения арендует жилье, поэтому в плане сдачи в аренду трудностей, как правило, не возникает. Особенно остро вопрос с жильем стоит сейчас в Женеве. Потому если Вы планируете в последующем сдавать жилье, то мы советуем вам приглядеться именно к этому городу. Так как там быстрее всего найти тех кто готов снять жилье, а доходность от одной только арендной составляет в среднем 3,5-3,9% в год. Так же не лишним будет приглядеться и Цюриху, риски простоя там немного выше, но зато доходность от аренды немного значительнее, 4-4,3% в год.

Квартиру площадью до 120 м² можно купить в среднем за 600 тыс. швейцарских франков (около 640 тыс. долларов). Среднестатистическая квартира в Швейцарии арендуется примерно за 1 800 франков (около $ 2000) в месяц. Если учесть риски простоя и расходы на содержание, доходность составит 2,8 % (1 400 франков) в месяц. Продав квартиру через 10 лет, можно заработать еще около 200 тыс. франков на приросте капитала.

Как и во многих других странах, в Швейцарии существует налог на доходы от арендной платы. Его величина зависит не от типа недвижимости как в некоторых иных государствах, а от кантона в котором приобретена собственность. В кантонах Нидвальден и Люцерн (в среднем 10,6 %), Обвальден (11,1 %), Швиц (11,6 %) и Цуг (12,8 %), самые высокие — В кантонах Базель-Штадт (20,2 %) и Женева (21,4 %).

Помимо этого в Швейцарии существуют ограничения на покупку недвижимого имущества иностранцами. По этой причине если Вы намерены инвестировать именно в Швейцарию обязательно ознакомьтесь с прописанными в законе ограничениями.

Это был топ 5 стран с наиболее благоприятным климатом для инвестирования в недвижимость. А что думаете Вы по этому поводу? Является ли покупка недвижимости за рубежом достойным вложением? Было бы приятно узнать ваше мнение в комментариях.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Advertisment ad adsense adlogger